Ипотечное кредитование
2022 год повлек за собой значительные испытания для ипотечного рынка. Санкции, требовавшие адаптации всей экономики, растущая неопределенность и увеличение стоимости кредитования вследствие резкого повышения ключевой ставки привели к серьезному спаду на рынке ипотеки в первом квартале. Такой уровень не наблюдался на протяжении последних десяти лет.
Минимальное количество выданных ипотечных кредитов было зафиксировано в мае (суммарно всего 36,6 тысяч). Этот показатель снизился вчетверо по сравнению с маем предыдущего года (146,5 тысяч).
В феврале 2022 года Банк России резко повысил ключевую ставку с 9,5 до 20 процентов, что тут же отразилось на рыночных ставках ипотеки. В апреле повышение произошло и в льготных программах. К примеру, ставка по программе «Господдержка 2020» увеличилась практически вдвое (с 6% до 12%), а ставка по семейной ипотеке выросла в среднем с 4,9% до 5,7%. В этом же месяце Банк России начал постепенно снижать ключевую ставку, что не могло не повлиять на размер ипотечных кредитов.
В итоге к концу мая показатель составил 11%, к 14 июня достигнув прежнего значения (9,5%). Ставки по ипотечным кредитам с господдержкой при этом снизились в среднем до 8,7%, что безусловно позитивно сказалось на рынке ипотечного кредитования. Начиная с июня 2022 года банки стали выдавать ипотеку в прежних объемах. Позднее ключевая ставка снижалась еще два раза (суммарно на 2 процентных пункта), достигнув значения 7,5%. Проценты по ипотечным кредитам в среднем вернулись к уровню января 2022 года.
С появлением новых маркетинговых продуктов (например, программ «Льготная ипотека от застройщиков», «Траншевая ипотека») рынок ипотечного кредитования начал восстанавливаться. Происходило это в период с июня по сентябрь 2022 года. Тогда наблюдался низкий спрос на жилую недвижимость, вызванный прежде всего стагнацией доходов граждан.
В данных условиях предлагались очень низкие ставки, доходящие до 0,01% годовых (как в «Льготной ипотеке от застройщиков»). Но эти продукты на самом деле скрывают завышенную стоимость недвижимости и обладают относительно высокой долговой нагрузкой на заемщика.
Отсутствие первоначального взноса привлекает внимание в первую очередь клиентов, не обладающих достаточными финансовыми накоплений. Однако такие ипотечные условия связаны с высокими рисками дефолта для банков. Появившаяся не так давно траншевая ипотека предусматривает предоставление заемщику кредита несколькими траншами, первый из которых выдается на небольшую сумму, а второй — уже перед вводом недвижимости в эксплуатацию.
Но при такой форме выдачи рискуют прежде всего сами получатели ипотеки, поскольку эскроу-счета наполняются медленнее, в результате чего растет процентная ставка для застройщиков. В отечественных реалиях траншевая схема, по всей видимости, не наберет достаточную популярность, так как в перспективе планируется введение строгих регуляторных мер по отношению к данным продуктам. В частности Банк России введет так называемые «ограничительные» доплаты к коэффициентам риска.
Неопределенность в обществе, возросшая в конце сентября 2022 года в связи с объявлением частичной мобилизации, привела к тому, что активность населения в сфере кредитования снизилась. Вместе с этим ужесточились условия выдачи кредитов со стороны банков. В результате к октябрю повторно отмечалось сокращение количества оформленных ипотек. Это произошло спустя 4 месяца положительной динамики.
Для сравнения, в октябре было выдано 127,3 тысяч ипотечных кредитов, тогда как в сентябре это количество составило 136,6 тысяч. Тем не менее, в ноябре по заявлениям ведущих российских банков динамика выдачи вновь стала положительной. Так, в ВТБ наблюдалось увеличение спроса на ипотеку на 9% по сравнению с предыдущим месяцем. Сбербанк за этот же период показал рост числа выданных кредитов на 3%.
Итак, ипотечный рынок в начале второго квартала 2022 года значительно сократился. Это привело к увеличению доли ипотеки, выданной в рамках государственных программ. В итоге за апрель и май по госпрограммам было выдано более половины всех ипотечных кредитов. Снижение процентных ставок и общей неопределенности подействовало, и рынок в последующие месяцы вернулся на уровень 2020-2021 годов, а к октябрю 2022 года смог достичь 30%.
Программы государственной поддержки с 2018 года позволили выдать более 1,4 миллиона ипотечных кредитов на общую сумму порядка 4,9 триллиона рублей. Большая часть этих ипотек (65% на сумму 3 триллиона рублей) предоставлялась в рамках программы, которая была запущена в 2020 году для поддержки рынка во время пандемии коронавируса. Изначально планировалось выдавать льготные кредиты до конца 2022 года. Однако позднее решили продлить действие программы на полтора года. Ставка при этом была повышена с 7 до 8 процентов.
Программа «Семейная ипотека» выдается под 6%. На ее долю приходится треть всех кредитов, выдаваемых по госпрограммам. Срок ее действия пока ограничен концом 2023 года. В дальнейшем планируется расширение данной программы. Она будет действовать на семьи с двумя детьми в возрасте до 18 лет, тогда как на сегодняшний момент ее действие распространяется лишь в отношении семей с детьми, родившимися в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года.
Не так давно Правительством был утвержден ряд условий по новой программе для молодых IT-специалистов 22-45 лет, работающих в аккредитованных компаниях. Запланирована выдача 50 тысяч кредитов на общую сумму 240 миллиардов рублей. Срок действия данной программы — до конца 2024 года.
За семь месяцев удалось выдать лишь 4,8 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму около 44 миллиарда рублей. Наивысший уровень выдачи по этой программе был достигнут в июне (четверть всех выданных кредитов на 10,8 миллиардов рублей). Затем наблюдалось явное снижение спроса.
В период пандемии существенную помощь оказывали государственные субсидии. Однако в случае продления действия госпрограммы повышается риск возникновения пузыря на рынке недвижимости.
Стагнация доходов населения приводит к росту цен на квадратные метры в новостройках. Это продолжается уже в течение трех лет и стимулирует уровень предложения на фоне низкого спроса. Фактически с сентября 2018 года цены на новостройки выросли почти вдвое, в то время как рост располагаемых доходов за тот же период составил всего 2,9%.
Жилищное строительство
За 11 месяцев 2022 застройщики ввели в эксплуатацию 37,3 млн кв. м жилья, что на 5,4% больше, чем в прошлом году за аналогичный период. К ноябрю общий объем строительства составлял 107,9 млн кв. м. Это на 2,7% больше относительно показателей прошлого года.
За первые девять месяцев 2022 года темпы жилищного строительства увеличились на 23,2% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. В общей сложности 35,9 млн кв. м жилья было разрешено возводить. Благодаря такой динамике обеспечится поддержка уровня предложения выше уровня спроса на ближайшую перспективу. По статистике новые проекты от застройщиков реализуются в объеме, превышающем количество регистраций договоров долевого участия на жилые помещения. Второй квартал 2022 года показал такое превышение на 95%. В итоге увеличился объем непроданного жилья.
Прогноз жилищного строительства и развития ипотечного рынка
В ближайшем будущем спрос на жилую недвижимость будет главным образом определяться изменением располагаемых доходов населения. В соответствии с базовым сценарием прогноза Института ВЭБ снижение реальных доходов в 2022 году на 1,2% в следующем году сменится ростом этих доходов на 0,2%. В дальнейшем данный показатель стабилизируется на уровне 2%.
На 2022 год прогнозировался ввод в эксплуатацию порядка 98 млн кв. м жилья, что на 6% превышает аналогичный показатель прошлого года и является своего рода рекордом. Это стало возможным благодаря госпрограммам субсидирования ипотечных ставок, способствующим запуску новых проектов от застройщиков. В будущем, однако, позитивный эффект данных программ исчерпает себя, и динамика ввода новой жилой недвижимости будет сохраняться на уровне 1,8-2,1% ежегодно.
В результате действия жесткой денежно-кредитной политики Банка России в 2022 году рыночные ипотечные ставки начали расти. Тем не менее на 2023 год прогнозировался их возврат к уровню 2020-21-х годов и последующая стабилизация на отметке 6,5%. Это должно позитивно сказаться на объемах выдачи ипотечных кредитов. Но динамика доходов населения будет по-прежнему являться сдерживающим фактором.
По итогам 2022 года ожидалось, что объем задолженности по ипотеке перед банками составит около 13,7 трлн рублей, что больше на 16,3% по сравнению с показателем прошлого года. Впоследствии прогнозируется постепенное замедление темпов прироста ипотечного портфеля. В итоге к 2024-25 годам показатель зафиксируется на отметке 11%-14% в год, что поспособствует увеличению размера ипотечного долга с 9% ВВП в 2021 году до 12% ВВП к концу 2025 года.
