нефинансовый институт развития
крупнейший организатор конгрессно-выставочных мероприятий
Рады вас видеть
Восстановление пароля
Введите адрес электронной почты или телефон, указанные при регистрации. Вам будет отправлена инструкция по восстановлению пароля.
Некорректный формат электронной почты или телефона
Исследование
18.09.2019

Правовые и градостроительные аспекты городского редевелопмента: зарубежный опыт

Актуальность вопросов редевелопмента застроенных территорий в российских городах возрастает с каждым днем по мере осознания пределов «расползания» территорий городов в результате комплексного освоения все новых и новых территорий вокруг городов, с одной стороны, и постоянного ветшания (физического и морального) уже существующей застройки, в том числе жилищной, с другой стороны. Опыт редевелопмента в городах есть практически во всех странах, особенно в крупнейших городах.

Авторы обзора выделяют несколько общих черт и различий схем реализации права изъятия недвижимости для общественной нужды в разных странах. Практически во всех странах, где существует частная собственность на землю и недвижимость, законодательство допускает принудительное отчуждение частной собственности для общественной пользы, предоставляя компенсацию собственникам по «справедливой» цене. Критерии «справедливости» цены, как правило, основаны на реальной рыночной цене, а споры по поводу этой цены решаются судом. В законодательстве разных стран по-разному подходят к вопросам о том, что такое «общественная польза» и можно ли считать таковой реновацию и преобразование деградированных частей городских территорий — таких, как территории с преобладанием ветхого фонда, деградированных территорий вблизи промышленных предприятий и с нарушенной экологией, криминально отягощенных или финансово убыточных. При этом в большинстве стран реализация таких проектов признается в целях достижения общественной пользы.

В целом, авторы обзора констатируют, что российская правовая база, регулирующая вопросы изъятия земельных участков и иной недвижимости, в том числе для целей преобразования городских территорий, пока несовершенна:

  1. с одной стороны, чтобы построить нужный для города объект, если для этого требуется снос объекта капитального строительства с его предварительным изъятием, публичная власть должна каждый раз доказывать, что это «государственная или муниципальная нужда», поскольку четкого определения этого понятия нет. В связи с этим инвестиционные проекты оборачиваются высокими рисками и теряют свою привлекательность для инвесторов;
  2. с другой стороны, для определенных территорий вводится эксклюзивная система градостроительного регулирования, предусматривающая возможность неограниченного изъятия любой недвижимости для ничем не ограничиваемых государственных нужд. В таких условиях риски вложения инвестиций в недвижимость будут расти, так как нет никаких гарантий, что недвижимость завтра также не будет изъята;
  3. в числе государственных и муниципальных нужд в законодательстве не выделен случай необходимости проведения реновации деградирующих территорий, в том числе жилой застройки (единственный случай — это снос или реконструкция аварийных многоквартирных домов);
  4. наметилась тенденция к сокращению числа случаев, когда принятию градостроительных решений должно предшествовать проведение публичных слушаний.

Российское законодательство в части регулирования редевелопмента пока еще только формируется, и к нему есть большое число вопросов. Очевидно, ответ на такие вопросы может дать его практическая реализация или, напротив, нереализация. Кроме собственного российского опыта было бы полезно учитывать большой и самый разнообразный зарубежный опыт регулирования и его правоприменения относительно реализации проектов редевелопмента в целом и, в частности, при определении критериев территорий, которые требуют редевелопмента.
Аналитика на тему