Актуальность вопросов редевелопмента застроенных территорий в российских городах возрастает с каждым днем по мере осознания пределов «расползания» территорий городов в результате комплексного освоения все новых и новых территорий вокруг городов, с одной стороны, и постоянного ветшания (физического и морального) уже существующей застройки, в том числе жилищной, с другой стороны. Опыт редевелопмента в городах есть практически во всех странах, особенно в крупнейших городах.
Авторы обзора выделяют несколько общих черт и различий схем реализации права изъятия недвижимости для общественной нужды в разных странах. Практически во всех странах, где существует частная собственность на землю и недвижимость, законодательство допускает принудительное отчуждение частной собственности для общественной пользы, предоставляя компенсацию собственникам по «справедливой» цене. Критерии «справедливости» цены, как правило, основаны на реальной рыночной цене, а споры по поводу этой цены решаются судом. В законодательстве разных стран по-разному подходят к вопросам о том, что такое «общественная польза» и можно ли считать таковой реновацию и преобразование деградированных частей городских территорий — таких, как территории с преобладанием ветхого фонда, деградированных территорий вблизи промышленных предприятий и с нарушенной экологией, криминально отягощенных или финансово убыточных. При этом в большинстве стран реализация таких проектов признается в целях достижения общественной пользы.
В целом, авторы обзора констатируют, что российская правовая база, регулирующая вопросы изъятия земельных участков и иной недвижимости, в том числе для целей преобразования городских территорий, пока несовершенна:
- с одной стороны, чтобы построить нужный для города объект, если для этого требуется снос объекта капитального строительства с его предварительным изъятием, публичная власть должна каждый раз доказывать, что это «государственная или муниципальная нужда», поскольку четкого определения этого понятия нет. В связи с этим инвестиционные проекты оборачиваются высокими рисками и теряют свою привлекательность для инвесторов;
- с другой стороны, для определенных территорий вводится эксклюзивная система градостроительного регулирования, предусматривающая возможность неограниченного изъятия любой недвижимости для ничем не ограничиваемых государственных нужд. В таких условиях риски вложения инвестиций в недвижимость будут расти, так как нет никаких гарантий, что недвижимость завтра также не будет изъята;
- в числе государственных и муниципальных нужд в законодательстве не выделен случай необходимости проведения реновации деградирующих территорий, в том числе жилой застройки (единственный случай — это снос или реконструкция аварийных многоквартирных домов);
- наметилась тенденция к сокращению числа случаев, когда принятию градостроительных решений должно предшествовать проведение публичных слушаний.
Российское законодательство в части регулирования редевелопмента пока еще только формируется, и к нему есть большое число вопросов. Очевидно, ответ на такие вопросы может дать его практическая реализация или, напротив, нереализация. Кроме собственного российского опыта было бы полезно учитывать большой и самый разнообразный зарубежный опыт регулирования и его правоприменения относительно реализации проектов редевелопмента в целом и, в частности, при определении критериев территорий, которые требуют редевелопмента.
