Рынок жилой недвижимости стоит на пороге существенных изменений: в результате реализации целого комплекса законодательных инициатив процесс жилищного строительства в скором времени перейдет на механизм проектного финансирования. Новый подход призван снизить риски приобретения жилья на стадии строительства, повысить надежность и прозрачность деятельности застройщиков, а также более активно вовлечь банки в процесс строительства в роли посредников, обеспечивающих стабильность всей системы.
Средневзвешенная процентная ставка по проектам, которые реализуются с использованием механизма проектного финансирования с использованием эскроу-счетов, ориентировочно составит 6-8%. По состоянию на декабрь 2018 года, 77 проектов, включающих 183 объекта строительства общей площадью более 1,5 млн кв. м, реализовывались с использованием эскроу-счетов. Среди российских регионов лидером по количеству таких проектов являлась Республика Башкортостан (около 24 проектов), а по общей площади реализуемых проектов — Московская область (более 320 тыс. кв. м).
По состоянию на декабрь 2018 года, семь банков работают с эскроу-счетами. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, оператором которой выступает ДОМ.РФ, наибольшее количество проектов с использованием нового механизма реализуется в Сбербанке, ВТБ и банке «ДОМ.РФ».
Согласно результатам анализа проектных деклараций, средняя себестоимость строительства жилья в России варьируется в пределах 37,4–55,9 тыс. рублей за кв. м. По данным Росстата, уровень цен на жилье улучшенного качества в среднем за последние 4 квартала составляет 56,6 тыс. рублей за кв. м. Наиболее высокие цены характерны для регионов с максимальным спросом (в том числе столичных регионов), а также для регионов с высокой себестоимостью строительства (ввиду сложных климатических условий и низкой плотности населения).
Прирост объемов ипотечного кредитования под залог прав требования ДДУ в России за 11 месяцев 2018 года составил 36% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Наблюдается увеличение доли сделок на стадии строительства с привлечением ипотечного кредита: в 2018 году она достигла 56%.
Существенные темпы роста объемов кредитования строительного сектора потребуют дальнейшего повышения степени стандартизации ипотечных кредитов, что позволит банкам осуществлять их секьюритизацию через выпуск ипотечных ценных бумаг. По результатам анализа, более 70% проектов, реализуемых на данный момент в России, демонстрируют достаточную финансовую устойчивость и обладают параметрами, которые позволят застройщикам обслуживать обязательства по проектному финансированию в рамках нового механизма.
Стресс-тестирование финансовой устойчивости проектов показало, что в случае снижения средних цен реализации на 10% для всех объектов, 55% из них останутся кредитоспособными. Проекты с низким уровнем устойчивости к изменению рыночных условий и несбалансированные проекты могут потребовать определенного реструктурирования и оптимизации параметров, а проекты, находящиеся на ранних стадиях, возможно, не будут реализованы. По агрегированному уровню финансовой устойчивости — доле кредитоспособных объектов на стадии строительства — наиболее уверенные результаты демонстрируют Дальневосточный, Центральный, Северо-Западный и Уральский федеральные округа.
