Экспертное заключение подготовлено по итогам сессии ВЭФ-2024 «Шоу-кейс «Лучшие практики КРТ: пространство для роста».
Обзор текущих результатов и вызовов
Механизм комплексного развития территорий (далее — КРТ) за 3,5 года своей реализации показал значительные результаты. По словам Марии Синичич, Директора департамента комплексного развития территорий Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, в 2024 году было запущено более 100 проектов, а всего — это более 600 проектов, охватывающих свыше 65 млн кв. м. застройки. В Дальневосточном федеральном округе (далее — ДВФО) существует потенциал в виде 88 территорий общей площадью 1336 га, требующих модернизации инфраструктуры и расселения аварийного жилья. Для достижения значительного эффекта от КРТ необходимо развивать региональную законодательную базу и активно взаимодействовать с инвесторами.
Необходимо подчеркнуть, что существуют ключевые принципы, без которых реализация проекта может быть неэффективной или вовсе не состояться. Заместитель председателя Правительства Приморского края Ольга Иванникова указывает, что механизм КРТ акцентируется на развитии центральных районов городов. Также, важно обеспечить одновременные изменения проектных мероприятий и социальной, коммунальной и дорожной инфраструктуры. Кроме того, требуется тщательный расчет экономической составляющей проекта и формирование рабочих мест на потенциальных территориях КРТ.
Потенциальные проблемы могут быть частично решены на начальных этапах реализации КРТ. Об этом заявил Павел Матюхин, заместитель председателя правительства Амурской области, во время панельной дискуссии на Восточном экономическом форуме 2023 года, предложив стратегии для успешного создания жилых комплексов. Введение комплексного подхода, охватывающего социальную, коммунальную и дорожную инфраструктуру, а также отказ от точечной застройки, может существенно уменьшить риски. Запуск небольших КРТ-проектов, развитие и адаптация региональной и законодательной базы также сделают проекты более привлекательными для инвесторов, заинтересованных в долгосрочной прибыли [1]. Таким образом, механизм КРТ показал действительно существенные результаты на текущий момент и имеет потенциал развития в проблемных территориях регионов, однако, важно учитывать ряд моментов, чтобы можно было преодолеть ранее указанные барьеры.
Кейсы ДВФО и не только
В 2023 году на Дальнем Востоке планировалась реализация 11 проектов КРТ, что должно будет привести к строительству более 2,4 млн кв. м. жилья в пяти регионах. Наиболее крупный проект будет осуществлен в Хабаровске. К марту 2024 года региональные власти инициировали аукционы на земельные участки для реализации данного крупного проекта. [2]. В августе 2024 года в Якутске уже успешно стартовало шесть проектов КРТ, обладающих градостроительным потенциалом в 860 тыс. кв. м. [3]. В Магадане активно осуществляется комплексная застройка Горохового поля с общей площадью строительства 317 тыс. кв. м., предусматривающая не только жилые комплексы, но и строительство образовательных учреждений, детских центров, больниц и парков [4]. В Петропавловске-Камчатском сформированы проекты, направленные на создание спортивно-рекреационного парка и нежилой застройки площади Ленина [5]. В Сахалинской области программа КРТ подразумевает трансформацию индустриальной зоны в Долинском городском округе. Проект предусматривает строительство жилых зданий и инфраструктуры на месте аварийных объектов [6].
Начальник управления комплексного развития территорий Республики Бурятия Зана Тумуров представил результаты КРТ в своем регионе. Следующие этапы проекта включают в себя расселение ветхих домов и строительство 200 тысяч кв. м. новых жилых и социальных объектов, работа над инфраструктурой: обновление инженерных сетей и разумное распределение площадей для коммерческих и социальных потребностей. Помимо строительства образовательных и медицинских учреждений, особое внимание уделено сохранению объектов культурного наследия, что способствует интеграции исторических ценностей в современную городскую среду.
На текущий момент Черноземье приобретает все большую популярность для использования механизма КРТ, а именно снос ветхого жилья и постройка жилых комплексов совместно со всей обязательной инфраструктурой. Потенциал КРТ в Черноземье — это 1,1 тыс. га, из которых на 367 га уже реализуются. Как показали недавние результаты аукционов, активно используют механизм КРТ такие регионы, как Липецкая, Воронежская и Орловская области [7].
Есть ли потенциал у Приморского края?
В мае 2024 года губернатор Приморского края Олег Кожемяко сообщил, что разработаны мастер-планы для крупнейших городов, а в конце сентября реновация уже была запущена [8,9]. Кроме этого, произошли изменения в Постановлении Правительства Приморского края «О мерах по реализации Закона Приморского края от 2 августа 2021 года № 1112-КЗ «О комплексном развитии территорий в Приморском крае». Эти изменения касаются не только типа территорий, но и уточняют процессы, связанные с заключением договоров и проведением торгов. Виды комплексного развития территорий [10]:
− Жилая застройка осуществляется на застроенных территориях с аварийными и нуждающимися в реконструкции многоквартирными домами, а также домами, соответствующими критериям Закона Приморского края № 1112-КЗ.
− Нежилая застройка включает застройки с капитальными объектами, признанными аварийными, а также те, что подлежат сносу или реконструкции согласно адресным программам.
− Незастроенные территории охватывают участки, предназначенные для последующей застройки или перепрофилирования.
− Инициативы правообладателей.
Новая редакция облегчает процессы инициирования и реализации КРТ, что способствует большей активности в градостроительстве, а установленные процедуры по проведению торгов и заключению договоров обеспечивают правовую прозрачность в отношении использования земельных участков.
Однако экспертами отмечаются некоторые проблемы и барьеры в реализации КРТ в Приморском крае. Так, например, отмечается, что во Владивостоке реализация проектов часто остается на стадии обсуждений и планирования. Девелоперы же сталкиваются с высокими затратами на выкуп земель и недостаточной эффективностью реализации проекта. Сами этапы проектов идут долго и часто зависит от частных застройщиков, которые не связаны с КРТ. Также, отмечается недостаточное вовлеченность всех участников в проекты и административные преграды [11].
При учете этих недостатков и их решении, Приморский край может раскрыть свой значительный потенциал, учитывая обилие территорий и необходимость обновления аварийного жилого фонда.
Рекомендации для органов государственной и муниципальной власти
1. Развитие межрегиональных коопераций в части обмена опытом и успешных практик по привлечению инвесторов.
2. Адаптировать финансовые модели и требования к проектам учитывая экономические условия и специфику регионов.
Список источников.
1. «Начните с малого»: Павел Матюхин на ВЭФ поделился опытом комплексной застройки" //
https://ampravda.ru/2023/09/12/0124315.html, 12.09.2023
2. «Масштабную стройку в рамках КРТ планируют власти в районе Воронежской» //
https://www.dvnovosti.ru/khab/2024/03/21/166493/, 21.03.2024
3. «860 тысяч кв. м жилья планируют создать в Якутске в рамках комплексного развития территорий» //
https://ulus.media/2024/08/08/860-tysyach-kv-m-zhilya-planiruyut-sozdat-v-yakutske-v-ramkah-kompleks..., 08.08.2024
4. «Юрий Гришан: Благоустраиваем Магадан с использованием механизма комплексного развития территорий» //
https://lyubimiigorod.ru/magadan/news/17787660, 05.09.2024
5. «Проекты решений о комплексном развитии территорий» //
https://kamgov.ru/minstroy/proekty_KRT, 2023 г.
6. «Проекты комплексного развития территорий изменят облик российских городов» //
https://rg.ru/2024/02/26/reg-dfo/lomat-i-stroit.html, 26.02.2024
7. «Преодоление комплексов» //
https://www.kommersant.ru/doc/7195526, 03.10.2024
8. «О развитии территорий Приморского края рассказал губернатор в отчёте перед ЗС ПК Олег Кожемяко: развитие территорий Приморского края идёт масштабно и по плану» //
https://vostokmedia.com/news/2024-05-31/oleg-kozhemyako-razvitie-territoriy-primorskogo-kraya-idyot-..., 31.05.2024
9. «Приморский край. Шесть городов Приморья будут меняться на глазах жителей: реновация запущена» //
https://cmokhv.ru/materials/mat20240927/, 27.09.2024
10. «Обновлено Положение о комплексном развитии территорий в Приморском крае» //
https://kprim.ru/obnovleno-polozhenie-o-kompleksnom-razvitii-territorij-v-primorskom-krae/, 2024 г.
11. «Приморская специфика: с КРТ во Владивостоке проблем гораздо больше, чем в Хабаровске» //
https://obozdv.ru/news/4711, 27.09.2024
Экспертные аналитические заключения по итогам сессий деловой программы Форума и любые рекомендации, предоставленные экспертами и опубликованные на сайте Фонда Росконгресс являются выражением мнения данных специалистов, основанном, среди прочего, на толковании ими действующего законодательства, по поводу которого дается заключение. Указанная точка зрения может не совпадать с точкой зрения руководства и/или специалистов Фонда Росконгресс, представителей налоговых, судебных, иных контролирующих органов, а равно и с мнением третьих лиц, включая иных специалистов. Фонд Росконгресс не несет ответственности за недостоверность публикуемых данных и любые возможные убытки, понесенные лицами в результате применения публикуемых заключений и следования таким рекомендациям.
