Частное домостроение — главный тренд последних лет, и он продолжает развиваться. По итогам прошедшего года в России введено почти 60 млн квадратных метров индивидуального жилья (на 3% больше, чем в рекордном 2022 году) — это более половины от объема всего строящегося жилья в стране. По метражу домов строится больше, чем квартир. Безусловно, помимо изменившихся предпочтений населения, это результат мер государственной поддержки сегмента.
По результатам опроса «Индивидуальный дом глазами российских семей: потребности и характеристики», проведенного институтом развития ДОМ.РФ и ВЦИОМ, большинство россиян предпочитают загородный формат проживания — 7 из 10 семей в стране мечтают переехать в частный дом. По нашим подсчетам это свыше 40 млн семей. Во многом на это повлияла пандемия, изменившая предпочтения людей в пользу индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Многие по достоинству оценили данный формат: квадратный метр индивидуального дома обходится дешевле, чем в городской многоквартирной застройке. При этом семья выигрывает пространство — например, согласно информации из заявок оформленных в Банке ДОМ.РФ кредитов, средняя площадь купленного в ипотеку частного дома составляет 125 квадратных метров, в многоквартирных домах — это 50 квадратных метров. Есть и другие плюсы — разнообразие в плане технологий и материалов, собственный участок, простор, приватность, жизнь на природе, экология и т. д.
Государством была поставлена задача повышения доступности ипотеки, в том числе на ИЖС — на тот момент банки неохотно кредитовали частное домостроение с учетом рисков ликвидности объектов. Это было связано отсутствием стандартизации в сегменте и низким качеством строительства в отличие от рынка многоквартирных домов, где технические характеристики регламентированы федеральным законодательством. Поэтому в 2020 году доля ипотеки на рынке ИЖС составляла около 1%.
Ситуация стала меняться, когда Правительство Российской Федерации внесло изменения в постановления, регулирующие реализацию госпрограмм, и все льготные ипотечные программы с низкими процентными ставками были распространены на ИЖС. На данный момент ИЖС через программу нацпроекта «Жилье и городская среда» уже кредитуют большинство крупнейших банков страны. Недавно обновленная госпрограмма для семей с детьми «Семейная ипотека» доступна по ставке не выше 6%, программа для ИТ-специалистов — не выше 5%, «Дальневосточная и Арктическая ипотека» — не выше 2%. Для сравнения: процентная ставка в рамках классического рыночного продукта вне программ с господдержкой составляет от 18,7%.
Сейчас мы видим традиционный всплеск интереса к частному домостроению в летний период. В июне спрос на ИЖС был рекордным: сделки к началу года увеличились более чем в 4 раза как в количестве, так и в объеме. Банк ДОМ.РФ за месяц выдал ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство на 7 млрд рублей — это почти вдвое больше, чем в июне прошлого года. Собственный дом начали строить свыше 1000 семей. Наиболее популярной программой для частного домостроения у клиентов Банка ДОМ.РФ в июне стала «Семейная ипотека», на нее пришлась каждая вторая сделка на ИЖС. С помощью «Льготной ипотеки с господдержкой» дом начали строить 26% клиентов. Программой для ИТ-специалистов воспользовались 12% заемщиков. Чаще всего клиенты Банка ДОМ.РФ брали кредиты на частные дома в Подмосковье, Краснодарском крае, Республиках Татарстан и Башкортостан и Тюменской области. В топ-10 также вошли Ростовская, Самарская, Свердловская, Воронежская и Ленинградская области. С начала 2024 года кредит на строительство дома оформили в банке 3500 семей, объем кредитования превысил 20 млрд рублей.
У ИЖС есть очевидный потенциал. Вместе с тем, сейчас почти вся ипотека на частные дома выдается в рамках программ с господдержкой. Дальнейшему развитию сегмента будет способствовать законодательное закрепление безопасного механизма строительства с эскроу, а также действующие ипотечные госпрограммы. Рынку ИЖС необходим переход на цивилизованный формат — с внедрением счетов эскроу, по аналогии с рынком многоквартирного домостроения. Соответствующий законопроект, позволяющий строить частные дома с использованием счетов эскроу, принят Государственной Думой РФ в третьем чтении и должен вступить в силу с марта следующего года.
Одна из ключевых задач эскроу — повысить доверие к сегменту ИЖС. Это немаловажный фактор при принятии решения в пользу инвестирования в «стройку». Переход на новые правила работы выгоден и строительным компаниям: они смогут рассчитывать на бесперебойное банковское финансирование и, как следствие, рост бизнеса.
Справочно:
Первые счета эскроу в ИЖС появились в 2022 году благодаря поправкам в Федеральный закон № 214-ФЗ, внесенным Минстроем РФ. Они позволили создавать проекты комплексной застройки территорий, когда профессиональный девелопер строит целый поселок. Однако поправки не затрагивают «точечную» застройку на своей земле по договору подряда, что является значительной долей в сфере ИЖС. Поэтому в 2023 году Банк ДОМ.РФ запустил финансирование строительства индивидуальных домов по договорам подряда с эскроу. В рамках нового механизма подрядчик осуществляет строительство по договору подряда, при этом средства заказчика размещаются на счете эскроу до завершения строительства, а строительство ведется за счет банковского финансирования на условиях нового кредитного продукта — «ИЖС-Подряд». Одновременно Банк ДОМ.РФ первым на рынке начал выдавать ипотеку на ИЖС по договору подряда с эскроу — с дополнительной скидкой к процентной ставке в размере 1 п.п. Первый такой кредит в стране оформила семья с двумя детьми из Казани.
Банк ДОМ.РФ уже провел первые в стране ипотечные сделки по кредитованию строительства частных домов с эскроу, на данный момент выдано около 30 жилищных кредитов на сумму порядка 200 млн рублей.
Спрос на «ИЖС-Подряд» также растет, на данный момент мы подписали такие кредитные договоры с 75 подрядчиками, общий объем открытых кредитных линий составил более 3 млрд рублей. В результате реализации данных проектов можно построить частные дома общей площадью порядка 155 тыс. кв. м.
В этом контексте важны изменения параметров «Семейной ипотеки», утвержденные Минфином России 10 июля. По новым условиям, семьи с ребенком до 6 лет, а также семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми могут взять льготный кредит на строительство дома без каких-либо ограничений по региону проживания при условии использования эскроу.
Еще один важный фактор развития ИЖС — цифровизация сегмента. В рамках инициативы «Мой частный дом» активно развивается сервис строим.дом.рф, где собраны качественные типовые проекты и проверенные подрядчики. Такие проекты обеспечивают оптимальное соотношение между ценой, качеством и сроком строительства дома, а также согласованы банком как будущий предмет залога. Немаловажны и цифровые сервисы при оформлении ипотеки. Так, в 2023 году Банк ДОМ.РФ запустил ипотеку без заполнения анкеты и предоставления документов. Сегодня заемщики сканируют QR-код и за считанные минуты получают комплексное решение банка по всем действующим ипотечным программам.
Драйвером роста ИЖС с точки зрения его системного развития станет распространение механизма эскроу с полной защитой прав дольщиков и на этот рынок. Ну и конечно, есть системные факторы: неослабевающий спрос со стороны населения, дальнейшая реализация государственной поддержки сегмента и проактивная позиция участников рынка, заинтересованных в создании цивилизованного малоэтажного строительства в стране.
